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2019年,是这类人买房的*机会

来源:吉屋网   发布时间:2019-01-21 14:11:16

楼市正在进入静淡市。

一线城市自2017年就开始调整。过了一年多后,越来越多的二线、三线城市的房子也慢慢开始变得难卖起来。

挂出去的二手房从争相哄抢到没人看房,售楼处从限价摇号到卖力推销,也就是几个月的时间。

到了2019年,全国大部分城市都会变成这样。

我们能预见,到那个时候,“楼市崩盘,买房无用”,这类自媒体标题党不会少。

*厉害的洗脑,就是伴随着身边实例下的宣传攻势,让买房本就有的忧心忡忡,挨到致命一击。因为普通人*怕的就是和身边人与众不同,*容易忘记的就是曾经汹涌澎湃的必买想法。

而每一轮静淡市,这些都会发生。

过去十年,有过两轮楼市牛熊,我们见过太多这样买涨不买跌的例子了。

明年,很多人都会放弃买房机会,至少变得不那么坚定,哪怕是房价给他们打了不错的折扣。

在我看来,这就是刚需买房的*机会。

我们这里说的刚需,主要是指首房首贷上车,买房自住的朋友。

那些卖一买一改善置换,或者再买一套纯投资的朋友,明年也是良机。前提是你要学会一些创新融资,拿到贷票,解决你三成*的问题。

和其他人的悲观不同,我在楼市低迷里更加乐观些。对于有资金、有想法的朋友,买房的好日子才刚刚开始。

要知道就在一年多之前,大家还在为房子便宜个几万块,绞尽脑汁,打破头哄抢。现在忽然出现了那么多打折房子,反而没人买了。

事情就是这么讽刺。说到底,还是看不穿楼市的本质,让情绪代替理智做决定。

抛去那些吓唬人的负面情绪,我这几个月看到了不少基本面的改善,分享一些供大家参考。

01

一个城市的房价是由新房决定的,上涨也是新房拉二手房起来的。

明年新房的定价,看的是今年的土地价格。

这是房价*重要的决定性因素,很多人都不知道。因为大家眼球都在毛衣摩擦这种大标题上了。

从去年底开始,土地市场就进入前所未有的低迷。

因为新房限价的原因,开发商在出货的时候卖不了高价,自然拿地就没兴趣。

以上海举例子,过去一年多,就算是不错的地块,土地拍卖几乎都是0溢价,看下面图片红框。

锦绣时光区位图.jpg 锦绣时光楼体图.jpg



以前拍地的时候,是几十个地产公司总监坐在一个拍卖厅里,争相抬价,越高越来劲,厮杀几*,*后用100%以上的溢价率才能买到一块像样的住宅用地。地 王就是这么来的。

现在的景象是,即便是大虹桥核心区出让2块土地(看图里的篮框),位置是离国家会展中心(就是开进博会的地方)不远处的徐泾,上海未来的陆家嘴,也没人买。

拍卖会上,拍卖人说土地拍卖开始,然后一个开发商总监举牌,然后是死一样的寂静,然后拍卖人说,好就是你了,啪,锤子落下,0溢价成交。

上海是这样,二线城市更惨,拍卖会都没人报名,土地直接流拍的也不少。想关心全国楼市数据的,可以看下《明年房价会涨吗?观察了16个城市数据之后,我到了这样的结论》,领独 家报告。

土地市场的弱,意味着明年绝大部分的新房都会用平价开盘。

开发商拿地成本降低了,政府的预售证也会给到一定的利润空间。开发商能赚到钱,没必要顶着调控压力,弄个高价给自己找舆论上的麻烦。

与此同时,这几年开发商的产品力水平得到很大提升,户型合理、总价合适的房子是不少的。

新房平价卖,二手房自然继续打折。很多城市从现在开始低迷,经历半年多的磨底,明年下半年会出现大量二手折扣房源的。

明年会出现近几年的低价入市点,这是大概率事件。

02

全国各地的*政策还在继续放松。

*,就是买房人的隐性房票。

从这个意义上来说,进入大城市的买房门槛越来越低了。

就算是一线城市的深圳,按照正常办理手续也只要8个月就能*,有渠道可以更快。

而很多二线城市为了抢人,门槛低到简直是令人发指的地步,比如说西安,恨不得你下了火车站,直接拉到派出所*。

现在跨城买房是不认房的,就是你在老家有的房子,到另一个城市是不算有房的。对大部分普通人来说,通过*方式,天生自带一张异地买房的首房房票。

有不少城市因为调控,加上了*满多少年社保才能买房的要求,比如南京、杭州、长沙、成都等,这也直接打击了买房人的热情,压制了价格。

但你要知道的是,地方政府的财政压力很大,一个满足刚需、健康活跃的楼市,无论是政治上还是经济上,都是大家能接受的。

给大家回忆下上一轮牛市的经验,2009年牛市,2010年调控,全国各地加强限购限贷,2011年调控升级,2012年到2014年全国都取消了限购,除了四大一线和三亚。

对标下我们现在,差不多的节奏是:

明年会放松补缴社保、税费,或者放宽居住证买房的准入条件,进一步降低刚需买房门槛。到后年的话,会有城市直接取消限购,快一点的话明年就有可能。

明年开始,买房限制只会越来越少。

03

按揭利率在悄悄下降。

关心经济的朋友应该有注意到,这几个月经济数据真的很差,领导的脸色也很难看,越来越多稳增长的信号流出,*新的zz局会议也提到了六个稳定,二个提振。种种迹象表明,货币刺激正在路上。

美联储也送来神助攻,美国明年会减少加息次数。中美息差的压力减缓,也允许我国的利率更低一些。

明年大概率会有一次降息,我们说的是直接降息。

隐性的降息早就开始了。

从今年下半年,金融去杠杆结束开始,银行拿钱成本越来越低,按揭利率就开始下降了。

上海首房首贷按揭利率95折遍地都是,运气好的9折也是可能的。有的创新融资,利率都下降到6%以下,已经接近按揭了。其他二线城市也都有按揭利率下降的新闻。

更低的利率,意味着更低的月供,会让买房人更从容一些。

再说说认房认贷这件事,算得上是楼市提振的核武器,太过劲爆,明年一线城市应该是不太会放松的,*快也要到后年了。而二线城市明年可能会放松,应该不会取消,但会降低有贷款记录的*比例,比如说二套*4成、5成,给改善置换一条活路。

04

总结出一个规律:

  • 有钱的没有房票贷票,大多是40岁左右的中产家庭

  • 有票的没有钱,大多是刚毕业和工作一段时间的年轻人;

  • 有钱有票的没什么信心,大多是刚拿到资格的新移民小土豪。

和一个开发商朋友聊了下,他们这边的感觉也是,一圈广告打出去,找过来的买房人总是有很多困难,钱和票都满足有意向的客户却很少。

整个市场变成了一个死结。因为没接盘侠,所以卖不了房,因为卖不了房,所以成不了接盘侠。

这个时候,如果有人跑过来愿意买你的房子,那简直就是上帝了,自然什么都好说。

所以刚需一定要意识到:明年是2014年牛市以来5年一遇的好机会,你们现在是楼市里*可爱的人,政府、房东、开发商、银行都哄着你。错过这个村,就没这个店了。

千万把握住首房首贷的稀缺性,用足这一票,别任性买老家三四线城市,买在将来要扎根的大城市。

06

我经常被问到的问题是,观观老师,我是XX的,自住加投资,请问买哪里。

我每次听到都好为难。自住加投资,就是悖论。

  • 适合自住的房子,因为什么都要选择好的,价格基数高,潜力少,所以涨幅少;

  • 适合投资的房子,因为要留足发展空间,要选还不成气候的,所以不适合住人。

这一轮牛市,更是把潜力新区炒的很高,现在很多潜力板块的房价,卖的已经是发展成熟后的价格。市场上潜力新区已经被收割的差不多了。

2019年,有一个例外的机会。

明年,很多近郊新区的房子会开盘。我看过,这些都是过去一二年拍出的土地。区位很好,潜力地块,本来都是想打造成低密度豪宅,卖个好价钱的。所以品质上设计目标是自住极尽奢华,配套完善,接近轨交,平时在小区里是五星级酒店体验,出了小区坐上地铁,也很快能到市中心。

自住是十分舒服的。

但是明年这些项目上市会遇冷,舆论氛围、买方人气、土地市场,都不具备高价出货的可能,所以价格应该是可以的。

这样也会压制区域内的二手房价格。找那些品质好的二手次新,狠狠砍价,也是一个好选择。

如果能用市场价9折、85折买到近郊有品质的限价新房或者折扣二手次新房,是自住+投资非常好的机会。

不用等到明年,现在就可以找,价格到了就可以出手。凡事都要快,抢在别人前面。

明年的市场会从卖方市场彻底变为买方市场。

被房东虐了好多年的买房人,终于可以做一回大爷。

而大爷中的大爷,就是首房首贷的刚需买房人。

极 品大爷,就是有钱的首房首贷的刚需买房人。

请大家珍惜难得的做大爷的机会。


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